부동산 임대소득이란 무엇일까요? 개인이 부동산이나 토지등을 제3자에게 대여해주고 얻는 소득을 말합니다. 소유하고 있는 집이나 건물, 땅 등을 다른 사람이나 공장 등에 빌려준 대가로 받는 돈이 임대소득이라고 합니다. 임대소득 중 주택 임대소득세 세금 폭탄 피하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
주택임대소득세는 무엇인가요?
주택을 임대하면서 소득이 발생하는 경우가 있습니다. 그 소득에 대한 세금을 주택임대소득세라고 합니다. 주택을 임대하는 경우 1주택 이하라면 임대소득세가 비과세가 됩니다. 하지만 공시지가 9억원을 초과하는 주택을 소유하는 경우는 과세 대상입니다.
주택임대소득세 신고대상자는 누구인가요?
주택 임대소득의 신고는 부부 합산한 주택의 수에 따라 달라지게 되어있습니다. 주택이 전세의 경우는 부부 합산 3주택 이상 소유한 경우 반드시 신고해야 합니다. 월세는 2주택 소유부터 신고의 의무가 발생합니다. 1주택인 경우의 월세 소득은 비과세입니다. 하지만 1 주택 월세소득이 있는 사람이라도 신고해야 하는 경우가 있습니다. 공시가격 9억을 초과하는 고가 주택의 경우에는 월세 소득을 꼭 신고하여야 합니다. 이 기준은 23년 공시가격 9억 초과에서 12억 초과로 다소 완화가 되었습니다.
전세보증금을 임대소득으로 계산하는 방법은 무엇인가요?
매월 계산이 가능한 월세가 아닌 전세보증금을 임대소득으로 환산하는 방법은 전세보증금을 은행에 예치했을 때 받을 수 있는 이자만큼을 소득으로 계산합니다. 임대소득을 계산하는 방법은 아래와 같습니다.
임대소득 = (총임대보증금-3억) x 60% x 이자율 1.2%
주택간 임대료 계산은 국세청 홈택스에서도 할 수 있습니다.
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
* 예를 들어서 물건을 100원에 구입해 왔습니다. 그 물건을 팔 때는 120원에 팔았다면 20원의 이익이 생겼고, 수익률은 20%입니다.
주택임대소득세는 필수인가요?
주택 임대소득은 세금계산서나 현금 현금영수증 발행 의무가 없습니다. 신용카드로 결제하는 소득 행위가 아니기 때문에 국세청에서 바로 임대소득을 알 수는 없습니다. 정부는 전 국민에 대한 모든 정보를 가지고 있기때문에 마음만 먹으면 '주택임대차정보시스템'을 통해 쉽게 소득을 추적해 낼 수 있습니다. 그렇다면 지금까지는 왜 신고하지 않은 주택 임대소득에 대해 과세하지 않을까요? 정부는 세수가 부족해질 때, 이런 정보를 추적하여 가산세까지 포함해서 몇 년 치 세금을 더 많이 거두는 방식을 활용하고 있습니다. 소득세는 실제 소득보다 작게 신고하는 경우 5년, 신고를 하지 않을 때는 7년 전 신고가 누락된 소득까지 가산세를 포함해야 한번에 과세하게는 보통입니다.
국세청 안내대로 납부하는데 왜 손해를 볼 수 있나요?
국세청 안내문에 고지된 내용대로 세금을 납부했을 때, 실제보다 훨씬 더 많은 세금을 납부하는 경우가 있습니다. 이유는 안내문의 명세는 분리과세로 계산되었기 때문입니다. 종합과세로 계산했을 경우와 어느 쪽이 세금이 유리한지 비교해 보아야 합니다. 분리과세가 유리하다 할지라도, 장기 임대등록 사업자의 경우는 세제 혜택이 더 큽니다.
공제되는 필요경비 부분이 50%에서 60%입니다. 기본 공제도 200만 원에서 400만 원으로 추가 혜택이 주어집니다. 장기 임대사업자로 등록했다면 직접 홈택스로 신고해야 절세할 수 있습니다.
맺음말
주택임대소득세는 근로소득과 사업소득 등 다른 소득이 있는 경우에 따라 달라질 수 있습니다. 만약 임대소득이 2천만 원을 초과하면 무조건 종합과세 대상이 됩니다. 주택 임대소득이 2천만원 이하여야 유리한 방법을 고려해 볼 여지가 생길 수 있습니다.
시나리오1
임대 수입이 2천만 원이라고 가정했을 때, 종합과세 세율 6%, 기본공제 150만 원, 과세표준 998만 원, 세액공제 7만 원까지 적용하여 결정세액은 53만 원 분리과세 세율 14%, 기본공제 200만 원, 과세표준 800만 원으로 결정세액은 112만 원이 계산됩니다.
53만 원 > 112만 원 종합과세가 절세됩니다.
결과적으로 주택 임대소득 외 다른 소득이 없다면 종합과세가 유리하게 됩니다. 참고로 장기 임대등록을 하게 되면 천만 원까지 세금은 0입니다.
시나리오2
근로소득 5천만 원, 임대 수입이 2천만 원이라고 가정했을 때, 과세표준이 6,148만 원으로 종합과세 세율 24%, 결정세액은 275만 원 분리과세 세율 14%, 수입이 2천만 원 이상이어서 기본공제 없이 과세 표준 1천만원으로 결정세액은 140만원이 계산됩니다.
275원 > 140만원 분리과세가 절세됩니다.
주택 임대소득 외 다른 소득이 있다면 분리과세가 유리합니다. 참고로 다른 소득이 2천만원 이상이라면 분리과세 기본공제는 없습니다.
본인에게 맞는 상황에 맞게 세금을 공부하시고 절세하시기 바랍니다.
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